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안녕하세요. 그란츠리버파크 자본주의생존가 입니다.오늘은 8/7부터 청약홈에서 진행되는 그란츠 리버파크에 대해 분석해 보려고 합니다.그란츠 리버파크 조감도. 출처: 공식 홈페이지그란츠 리버파크 기본 정보단지명: 그란츠 리버파크주소: 서울특별시 강동구 성내동 15번지 일원서울특별시 강동구 성내동 15청약 일정: 입주자모집공고일특별공급 청약일1순위 청약일2순위 청약일당첨자 발표일24. 07. 25.24. 08. 07.24. 08. 08.24. 08. 09.24. 08. 16.입주 시점: 2025년 4월1순위 자격:입주자모집공고일 현재 서울특별시에 거주하거나 수도권 (경기도, 인천광역시)에 거주하는 만 19세 이상인 자 또는 세대주인 미성년자청약통장 가입기간 12개월 이상.지역별/면적별 예치금액 기준 충족.분양 세대 정보전매 제한 기간: 1년그 밖의 특이 사항: 전용면적 85제곱 이하: 가점제 40% / 추첨제 60% 공급.전용면적 85제곱 초과: 추첨제 100% 그란츠리버파크 공급​그란츠 리버파크 입지 분석인근 학군성내초 학군 정보. 출처: 호갱노노, 네이버 부동산단지로부터 도보 14분 거리에 위치한 성내초에 배정됩니다.초등학교 까지의 거리가 멀고, 성내동 주택가를 지나가야 하는 점은 단점입니다.성내초는 학급 당 20명이며, 학년이 오를 수록 학생 수가 다소 감소하는 경향을 보입니다.그란츠 리버파크 인근 중고등학교 학군 및 학원가 정보. 출처: 리치고중고등학교 학군도 다소 부족해보입니다.도보권에 중학교는 동신중, 영파여중 등이 있으나, 선호도가 높지 않은 학교들입니다.​이 단지의 교육 환경은 그다지 좋지 않아보이네요.​인근 상권 및 편의시설그란츠 리버파크 인근 상권 정보. 출처: 호갱노노천호역 인근은 강동구에서 번화한 상권 중 하나입니다.게다가 천호역 사거리에는 현대백화점과 이마트가 위치하고 있기도 합니다.하지만 천호동 로데오거리가 인근에 그란츠리버파크 위치하고 있는 유흥가이기도 합니다.그래서 주변에 술집, 모텔과 같은 시설들이 많이 있어 주거 환경으로는 감점 요인으로 생각됩니다.​인근 대중 교통그란츠 리버파크 인근 대중교통 정보. 출처: 리치고도보 10분거리 이내에 5호선 강동역과 5/8호선 환승역인 천호역이 위치하고 있습니다.게다가 인근에 GTX-D노선 호재가 있습니다.​인근 호재인근 개발 호재 현황. 출처: 네이버 부동산일대는 천호, 성내동 재정비 촉진 지구입니다.시간은 다소 걸리겠으나, 인근의 환경이 살기 좋은 방향으로 변화할 예정입니다.​인근 자연 환경천호역 인근에 몽촌토성이 있습니다.그리고 광나루 한강공원도 인근에 있다는 점이 장점입니다.아파트 층수가 높기 때문에, 고층에서는 한강뷰를 누릴 수 있을 것으로 예상합니다.​그란츠 리버파크 상품성 및 가치 판단세대 수: 총 407세대 중 327세대 공급 그란츠리버파크 (특별공급: 138세대, 일반공급: 189세대)​평면도(추후 공개 예정)​단지 배치도(추후 공개 예정)​분양가 및 옵션 비용주택형분양가발코니확장(필수 계약. 선택 불가)추가 옵션합계366.33억 ~ 7.6억12,200,000시스템 에어컨가전마감재6.45억 ~ 7.72억44A7.73억 ~ 7.85억07.73억 ~ 7.85억44B8.38억 ~ 8.99억16,400,0008.54억 ~ 9.15억59A13.64억 ~ 14.99억20,900,00013.85억 ~ 15.2억59B12.99억 ~ 14.99억20,900,00013.2억 ~ 15.2억59C11.99억 ~ 14.99억20,900,00012.2억 ~ 15.2억59D12.99억 ~ 14.99억20,900,00013.2억 ~ 15.2억84A16.42억 ~ 19.49억22,900,00016.6억 ~ 19.7억84B15.99억 ~ 18.35억22,900,00016.2억 ~ 18.6억10426.94억27,700,00027.2억10828.41억33,000,00028.7억11329.24억29,000,00029.5억180P50억55,000,00050.5억발코니 확장 여부를 선택할 수 없다고 합니다.필수로 계약해야만 합니다.안그래도 다소 비싸보이는 분양가인데, 발코니 확장 비용까지 부담해야 한다는 점은 단점이라 생각합니다.​이 단지의 특징적인 부분은 저층과 고층의 분양가 차이입니다.저층과 최고층의 분양가가 2억 이상 차이가 납니다.심하게는 3억 원이 차이나는 경우도 있습니다.​일반적으로는 그란츠리버파크 고층을 선호하고, 고층의 매매가가 더 비싸게 형성됩니다.하지만 이 정도 금액 차이라면 고층보다는 저층을 노리는 것이 더 유리해 보입니다.고층보다 3억 원이나 싸게 살 수 있으니까요.​잔금 조건계약 시 계약금 10% + 중도금 60% 이자 후불제 + 잔금 30% (입주 시)​인근 단지 시세인근의 주상복합 아파트들과 시세를 비교해보겠습니다.서울특별시 강동구 천호대로 1077 래미안강동팰리스래미안 강동팰리스 전용 84 매매 호가 및 실거래가. 출처: 네이버 부동산먼저, 강동역 역세권에 위치한 래미안 강동팰리스입니다.2017년에 입주한 999세대의 아파트입니다.5호선 강동역과 단지가 연결되어 있다는 장점이 있는 초역세권 아파트입니다.현재 입주 8년차이며, 그란츠 리버파크와는 9년 정도의 연식 차이가 있습니다.​현재 전용 84의 경우, 호가는 13억 원대 중후반 그란츠리버파크 이상을 호가하고 있고, 실거래는 13억 원 언더에서 거래되고 있습니다.향후 강동구의 시세가 오르면 13억 원대 이상으로 거래가 될 것 같습니다.서울특별시 강동구 천호대로 1024 힐스테이트천호역젠트리스아파트최근에 입주한 주상복합 아파트인 힐스테이트 천호역 젠트리스 아파트입니다.2024년식의 160세대 규모의 소규모 아파트입니다.5/8호선 천호역 역세권에 위치하고 있는 장점이 있는 아파트입니다.현재 실거래는 없으나, 전용 84의 호가는 15억 원입니다.​그란츠 리버파크는 이 아파트와 비교했을 때 세대 수가 500세대 이상 많다는 장점이 있습니다.하지만 가격은 아직 비교하기 어려운 것 같다는 생각이 듭니다.결론이 아파트는 강동구의 하이엔드 아파트를 지향한다고 합니다.그렇지만 세대 수가 적고, 주변 거주 환경이 그다지 좋은 편은 아닙니다.하이엔드라면 프라이버시가 중요할텐데, 그다지 사생활이 보호될 것 그란츠리버파크 같은 환경도 아니고요.고급 마감재를 쓰고 분양가가 높다고 하이엔드가 아닐텐데 말입니다.​분양 가격 자체는 강동구의 대장아파트인 그라시움의 시세와 비슷하다고 여겨집니다.하지만 주변 거주 환경적인 측면에서도, 세대 규모와 커뮤니티 시설 등 모든 조건이 그라시움보다는 훨씬 못합니다.​게다가 2025년에 입주 예정인 아파트이기 때문에 잔금까지 1년도 채 남지 않았다는 단점도 있습니다.그래서 전매 제한이 풀리기 전에 잔금을 내야합니다.즉, 등기 후 전매만 할 수 있는 아파트라는 뜻이죠.​서울의 시세가 상승 중이고, 그 중에서도 강동구의 시세 상승세가 두드러진 상황입니다.하지만 이는 대장 입지를 가진 랜드마크 아파트 위주로 해당하는 이야기입니다.​이 아파트는 두드러지는 장점이 없지만 하이엔드를 표방하는 아파트입니다.물론, 시간이 지나면 이 분양가가 저렴하다고 느낄 그란츠리버파크 수는 있겠습니다만,지금 나온 분양가를 강동구에서 받아들이기에는 다소 시간이 걸릴 것이라고 생각합니다.​하지만 저층과 고층의 분양가가 2~3억 정도 차이난다는 특징이 있는 점은 주목할만 합니다.고층보다는 저층을 노려서, 강동구의 시세가 충분히 올랐을 때 고층에 맞먹는 가격으로 매도하는 전략도 짜볼 수 있을 것 같습니다.​역세권에 위치한 아파트이므로 수요는 있을 것이라 생각합니다.그래서 시간은 걸리겠지만, 결국은 완판할 것이라고 생각되는 아파트네요.​여러분이 생각하는 프리미엄은 얼마인가요?댓글로 여러분의 생각을 알려주세요^^함께 읽으면 좋은 글안녕하세요. 자본주의생존가 입니다. 요즘 서울의 분위기가 점점 더 뜨거워지고 있습니다. 전세 매물은 씨...안녕하세요. 자본주의생존가 입니다. 오늘은 8월 5일부터 청약홈에서 진행되는 고양 장항 아테라에 대해 분...안녕하세요. 자본주의생존가 입니다. 오늘은 8/5부터 청약홈에서 그란츠리버파크 진행되는 검단 아테라자이에 대해 분석해 ...​