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반갑습니다.대경아입니다.​지난 상인푸르지오센터파크 7월말 대구 미분양이 다시 1만호를 돌파하였다가8월말 9,410호로 감소하였습니다.무려 1만개 수준의 미분양이 쌓였습니다.흔히 지역에 미분양이 많으면 부동산 경기가 안 좋다고 인식하죠.실제로 대구 부동산 경기가 그렇습니다.그럼에도 우리가 조금 더 깊게 살펴봐야할 내용이 있습니다.대구 미분양 1만호에 숨겨진 진실,대경아와 함께 공부해보도록 하겠습니다.​자료실 | 대구광역시 분야별 도시주택&건설대구광역시 도시주택&건설과 자료실에 가면대구광역시의 공동주택 미분양 현황에 대해 살펴볼 수 있습니다.저는 지난 5년동안의 미분양 수치를 정리한 뒤 차트로 만들어봤습니다.대구 5개년 공동주택 미분양 현황입니다.2019년부터 2021년 중반까지는 2,000호 아래로 유지되다가,2021년 8월 2,365호로 미분양이 증가하기 시작하여2023년 2월 13,987호로 5개년 최고 미분양 수치를 기록하였습니다.​2023년 특례 보금자리론과 2024년 신생아 특례로 인해 실수요자들이 유입되기 시작하여부동산 경기가 조금, 조금 나아져 미분양 수치가 2024년 5월 9,533호까지 감소하였습니다.2024년 7월 기준으로 10,070호로 다시 증가하였고,2024년 8월말 다시 9,410호로 소폭 감소하였습니다.대구의 5개년 평균 미분양 수치는 5,318호, 중위값은 2,135호입니다.평균값에 비하면 현재는 1.8배 수준이고,중위값에 비하면 현재는 4.4배 가까운 수준입니다.​미분양 주택이 많아지면 부동산 경기는 어떻게 움직일까요?크게 3가지의 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.​첫째로 주택 가격이 하락할 위험이 높아집니다.미분양 물량이 늘어난다는 것은 주택 공급이 수요를 초과하였다는 의미죠.그래서 주택 가격이 하락할 가능성이 높아집니다.부동산 시장에서 공급 과잉은 매매 가격뿐만 아니라 전세나 월세 등의 임대료에도 영향을 미칩니다.대구의 전세 가격이 신축 기준 50% 수준에서 반등이 더딘 이유입니다.​둘째로 부동산 투자가 위축됩니다.가격 하락에 대한 우려 때문에 투자자들이 투자를 보류하게 되어, 부동산 경기의 침체를 야기할 수 있습니다.다주택자가 투자하기 유리한 환경이 아닌 점도 한몫하고 있습니다.대구 시장은 상인푸르지오센터파크 거의 실수요자 위주로 편성되어 움직이고 있습니다.​셋째로 건설업체 및 관련 산업에 부정적인 영향을 미칩니다.미분양 물량이 쌓이면 건설업체는 새로운 사업을 시작하거나 기존 사업을 유지하는 데 어려움을 겪을 수 있습니다. 건설사나 부동산 개발업체가 미분양 물량이 소화되지 못할 경우, 이들이 부담해야 할 금융 비용이 증가할 수 있으며, 이로 인해 부실 채권으로 늘어나 금융권에 악영향을 미칠 수 있습니다.​중요한 것은 방향성입니다.미분양이 계속해서 증가하는 방향에 있는가,미분양이 꾸준하게 감소하는 방향에 있는가,미분양의 미분값이 양수냐 음수냐,그것이 중요합니다.이렇게 많은 미분양이 주로 어떤 구, 어떤 단지에 이루어져 있을까요?대부분의 건설사가 세부적인 미분양 수치를 공개하는 것을 거부하였지만,우리는 어떤 단지가 미분양인지 파악할 수 있습니다.가장 많은 미분양 단지가 있는 구는 의외로 수성구입니다.13개의 미분양단지가 있습니다.이중에는 입주가 시작된 단지들도 있어 준공후 미분양으로 이어질 가능성이 보입니다.​미분양 비율이 높은 구는 서구입니다.3개의 미분양 단지에서 무려 81%가 미분양인 상황입니다.​전체 미분양 9,410호에 큰 기여를 한 곳은 북구입니다.2,324호의 미분양으로 23% 수준입니다.​단지 리스트를 한 번 적어드리겠습니다.단지 이름을 보시고 입지와 가격을 복기해보시면 되겠습니다.동성로 SK 리더스 뷰대구역 한라하우젠트 센트로힐스테이트 대구역 퍼스트힐스테이트 대구역 퍼스트2차힐스테이트 동인대봉서한이다음더샵 동성로센트리엘명덕역 루지움푸르나임태왕아너스 라플란드중구동대구2차 비스타동원대구 안심 파라곤 프레스티지동대구역 엘크루 에비뉴원용계역 푸르지오 아츠베르 1단지용계역 푸르지오 아츠베르 2단지신기역 극동 스타클래스동대구 푸르지오 브리센트동대구역 센텀 화성파크드림동대구역 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탐색에 나서야겠습니다.여기서 한 번 생각해봅시다.대구의 미분양은 대체 왜 발생했을까요?물론 부동산 경기의 침체로 미분양이 발생하는 것이 맞습니다만,우리는 거기서 머무르지 않고 세부적인 내용을 살펴봐야 합니다.​결론부터 말씀드리면입지 대비 가격입니다.​질문 하나 드려보겠습니다.모두가 선호하는 좋은 입지에 분양한 단지가옆 단지보다 가격이 싸다면 미분양이 발생할까요?그렇지 않을 것입니다.​그럼 현재의 미분양이 발생한 이유는사람들이 그렇게 선호하지 않는 입지에 분양한 단지가,옆 단지보다 가격이 비싸기 때문입니다.이것이 본질입니다.​그럼 미분양이 해소되려면 어떻게 되어야 할까요?간단합니다.입지가 좋아지거나,가격이 싸지거나.​근데 부동산이죠. 움직이지 않는 특징을 갖고 있습니다.아파트 단지가 갑자기 발 들고 움직여서 더 좋은 입지로 갈 수는 상인푸르지오센터파크 없습니다.그러니 시공사 시행사는 무엇을 하나요?할인분양이나 중도금 무이자와 같은 혜택을 줍니다.어느 정도 주나요?옆 단지랑 비슷한 정도로 줍니다.어쨌든 이윤이 남아야하니, 옆 단지보다 확 싸게 주기는 어려운 것입니다.이게 미분양이 쌓이는 루틴입니다.​한 가지 방법이 더 있습니다.옆 단지가 비싸지면 됩니다.즉, 부동산 경기가 활황이 되어동네마다, 단지마다 가격이 오르기 시작하여,미분양 단지의 가격이 옆 단지보다 싸지면 됩니다.실제로 저렴하지 않더라도, 저렴해보여도 됩니다.부동산 경기가 좋아진다는 분위기와 심리가 대중에게 인식되기 시작하면비로소 미분양이 전방위적으로 해소될 수 있습니다.​이건 일개 개인이 할 수 있는 영역의 것이 아닙니다.정책이나 경기를 어떻게 혼자 움직이겠습니까?대다수의 심리가 변해야만 일어날 수 있는 일입니다.거울 속의 비치는 내 마음도, 내 옆자리에 누워자는 아내의 마음도 알지 못하는데,앞자리 앉은 과장님, 윗자리 앉은 팀장님 마음을 어떻게 알겠습니까?​정리해서 말씀드리면,미분양이 발생하는 근본 원인은 입지 대비 가격이 비싸기 때문이며,할인분양과 같은 혜택이나 부동산 경기가 좋아지면 미분양이 해소될 수 있습니다.몇 가지 예시를 통해 설명을 보충해보도록 하겠습니다.​첫 번째,비슷한 입지지만 다른 시기에 분양을 했던 아파트입니다.동대구역센텀화성파크드림과 해모로스퀘어웨스트입니다.동대구 해모로 스퀘어 웨스트는 2020년 7월에전용 84 기준 5억 360만원에 분양을 진행하였습니다.중도금 60% 무이자로 진행하였고,발코니 확장비가 2천만원 있었습니다.​동대구역센텀화성파크드림은 2021년 12월에 전용 84 기준 5억 5,800만원에 분양을 진행하였습니다.중도금 50% 후이자로 진행하였고,발코니 확장비가 2,900만원 있었습니다.대략 6억원 정도를 보면 되겠습니다.​1년 5개월의 시간 차이,분양가는 7천만원 정도 차이가 났습니다.그 결과는 어떻게 되었을까요?동대구 해모로 스퀘어 웨스트는 경쟁이 발생했던 것을 알 수 있습니다.심지어 최고 가점은 64점까지 나왔었네요.2020년 7월이니 대구 부동산 경기가 익어가고 있을 때였습니다.반면 동대구역 센텀 상인푸르지오센터파크 화성파크드림은 미달이 발생한 것을 확인할 수 있습니다.대구는 2021년 하반기를 지나면서 고점 인식이 일어났죠.2021년 12월에 분양하여 분양 시기에서 고전을 면치 못했습니다.입지는 엄청나게 차이나지 않지만, 대구에서는 한진에 비해 화성이 브랜드 인지도가 조금 더 좋다고 할 수 있겠으나,분양가가 7천만원 더 비싼 것과분양 시기가 미달이라는 차이를 일으켰습니다.​시간이 흘러 현재는 두 단지 모두 입주를 마쳤으나,분양 시기가 달라 차등이 발생한 경우라고 할 수 있겠습니다.​두 번째,할인분양의 유무가 분양의 성패를 좌우한 아파트입니다.두류역 자이와 두류스타힐스입니다.두류역 자이는 2022년 9월에 전용 84 기준 8억 1,700만원에 분양을 진행하였습니다.중도금 60% 후이자로 진행하였고,발코니 확장비가 무상이었습니다.대략 8억원 정도를 보면 되겠습니다.​두류스타힐스는 2022년 9월에 전용 84 기준 6억 8,920만원에 분양을 진행하였습니다.중도금 60% 무이자로 진행하였고,발코니 확장비가 2,200만원 있었습니다.대략 7억원 정도를 보면 되겠습니다.같은 날 모집공고였으나 당첨자 발표일이 달라 두 단지 모두 청약할 수 있었죠.두류역자이의 경우 84A에서 경쟁률 9.95, 최고 가점 70점이 나올 정도로상당한 인기를 보여줬습니다.2022년 9월의 분양 경기가 좋지 않음에도 개별성으로 좋은 성적을 받은 것입니다.한편 두류 스타힐스는 전타입 미달이 나오면서경기를 피하지 못한 모습을 보여줬습니다.두류역 자이로 인해 상대적으로 눌린 부분도 있었겠죠.​이후 시행사인 내당3지구 조합에서는10%의 분양가 할인과 중도금 전액 무이자로 거의 1억원에 가까운 혜택을 내세웁니다.저층 5억 3천만원, 최고층 6억 2천만원 정도였고,2022년 당시 중도금 금리를 생각하면 3천만원은 세이브 되었겠죠.결국 두류스타힐스는 완판되며 서구의 분위기를 바꿔가고 있습니다.​세 번째,인근 아파트의 가격 상승을 기대하며 분양이 완료된 아파트입니다.범어자이입니다.범어자이는 2022년 6월에전용 84 기준에 9억 6천만원에 분양을 진행하였습니다.모집공고 당시에는 계약금 10%로 상인푸르지오센터파크 진행을 했었죠.중도금 60% 후이자에 발코니 확장비는 3,600만원이 있었습니다.결과는 아찔했습니다.399세대 분양에 269세대, 미분양을 받아들었습니다.​이후 계약금 5천만원 정액제에 중도금 무이자로입주까지 추가 자금 부담을 줄였고,대대적인 홍보와 미래 시세 상승에 대한 기대로 완판을 만들었습니다.​2024년 10월 현재 기준으로,범어아이파크가 두 자리수 경쟁률을 기록하였고,수성구 핵심지의 가격이 반등하면서,범어자이를 계약한 분들이 어느정도 마진을 확보할 수 있을 것이라는 반응이 나오고 있습니다.​분양 당시에는 좋지 못한 성적을 받았더라도,이후의 분양 전략 개선과입지와 주위 시세의 상승으로좋은 성적을 만들어내고 있는 것이라고 하겠습니다.저는 여기에서 멈추지 않고앞으로 다가올 분양 단지들까지 한 번 살펴보려고 합니다.이미 분양하여 입주를 기다리는 단지들도 있을 것이고,착공하였으나 아직 분양을 하지 못한 단지들도 있을 것입니다.​먼저 입주를 기다리는 단지부터 봅시다.아래는 2005년부터 2026년까지의 대구 22개년 입주물량입니다.2023년 35,673호를 고점으로 하여2026년 7,725호까지 급감하게 됩니다.아실에서는 적정수요를 가구수의 0.5%인 11,830호 수준으로 제시하고 있습니다.2025년부터 그 수요 아래로 떨어지게 되는 셈입니다.​물론 아직 적체되어있는 미분양이 9,410호가 있고,여전히 시장에는 입주를 마무리하지 못한 단지들이 있습니다.수요가 공급을 해소하려면 일정 시간이 필요한 것은 사실이나,분명한 것은 수급의 불균형이 3년 내로 일어난다는 것이 되겠습니다.부동산 경기가 좋지 않으니 추가적인 분양을 하지 않는 것이며,분양이 없으니 입주도 없고,수요는 마르지 않지만 공급이 마르면 부동산 가격은 어떻게 될까요?이제 좋은 단지를 선정할 시간이 얼마 남지 않았다는 것을 느끼셔야 합니다.​세부적으로 입주 아파트의 목록을 살펴보면 다음과 같습니다.여전히 많은 단지들, 그리고 그 중에서도 눈이 가는 단지들은 그리 많지 않다는 것을 동시에 느낄 수 있습니다.여기에 착공 후 미분양까지 합쳐지면,공급에 대한 정리를 마치게 상인푸르지오센터파크 되겠습니다.착공 후 미분양이 얼마나 남았을까요?7,958세대가 남아있고, 이 중 일반분양은 6,335세대입니다.후분양을 하는 단지가 대부분입니다.분양 경기가 아직 회복되지 않은 상황이니,기업이 보유한 자산이나 부채로 우선 시공을 하고,추후 분양 경기가 회복되면 분양을 하겠다는 전략입니다.상인 푸르지오 센터파크처럼 공사는 마쳤으나 분양을 계속해서 하지 못하고 있는 곳도 있죠.​이 목록도 참 많은 단지들이 있지만,동시에 앞으로 분양 대어들은 그리 많지 않다는 것을 보셔야겠습니다.제가 보기에는 대략 절반 정도가 노려볼만한 단지라고 생각이 되는데,앞으로 다가올 단지들의 분양가가 어떻게 나오게 될지에 대해서는불보듯 뻔한 일이 아닐까 생각합니다.저 미래가 되어 지금을 돌이켜보면 e편한세상명덕역퍼스트마크의 분양가가충분히 괜찮았다는 것을 느끼게 될지도 모르겠습니다.​정리해보자면,향후 3년 안에 공급 물량은 적정 수요 수준으로 급감하게 되고,아직 분양하지 못한 단지들 중 선호도가 있을 것으로 예상되는 단지는 절반 정도이며,미래 분양가는 현재보다 더 높을 것입니다.우리는 이제 대구에미분양, 입주예정단지, 착공후 미분양 단지들이 이렇게 있다는 것을 알게 되었습니다.그것이 발생한 원인도, 끼치는 영향도 파악할 수 있었습니다.이제 남은 것은,그래서 앞으로 어떻게 해야할까? 입니다.​간단합니다.입지 대비 가격이 적정한 단지를 찾고,그 시기가 도래하기 전에 내집을 마련하면 됩니다.​여전히 대구광역시는 다른 지역에 비해 저렴한 가격으로 형성되어 있습니다.투자자들은 다주택의 제약이 있으니 섣불리 진입하지 못하고 있고,실수요자 위주로 편성된 시장은 미래 공급 물량을 상대적으로 줄이는 요인이 될 것으로 생각합니다.공급은 시공사만 하는 것이 아니라 수요자도 합니다.투자자는 2년 비과세나 일반과세를 보고 시장의 방화수 역할을 하기도 하지만,2년마다 계속해서 이사를 다니는 실수요자는 많지 않으니까 말이죠.​분위별로 분명한 차이는 있겠으나모두가 선호하는 5분위에서는 이미 바닥이라고 하는 시기는 상인푸르지오센터파크 지나고,가격이 한 레벨, 두 레벨이 올라가는 시기에 와있습니다.연말 시중금리의 인상으로 인해 수요자들은 잠시 멈칫하고 있고,매도자가 받기 원하는 매도 호가와, 매수자가 주기 원하는 매수 희망가격에는일정부분 괴리가 있어 보입니다.그 사이에서 위 아래 횡보하며 가격을 형성하고 있습니다.더 좋은 것, 어려운 시기에도 떨어지지 않을 것,그러면서도 좋은 시기에 더 오를 것을 찾는 방어기제가여전히 우리를 지배하고 있는 것 같습니다.​그러면서도 e편한세상명덕역퍼스트마크의 결과가현재 일반 수요의 분위기와 심리를 전환시킬 정도로 충분히 좋게 나오면서e편한세상명덕역에 당첨되지 않은 사람들이 어디로 향할지에 대해서도귀추가 주목되고 있습니다.도심지 입지에 6억 중후반이 용인되면서,대구의 가격이 한 레벨 상승할 수 있는 재료는 충분히 만들어졌다는 것입니다.1급지 가격이 RR 위주로 야금야금 올라가고 있는 와중에2급지에서의 움직임이 나올 때가 되어가고 있다는 이야기입니다.​솔직히 이야기해봅시다.미분양 난 곳 굳이 사고 싶나요?결국 우리가 사고 싶은 것은,계속해서 가격이 상승할 곳,단지 이름만 대도 인정받을 곳,남들도 살고 싶어하는 곳,입지 좋은 곳,비싼 곳입니다.이 사실을 인정하면 됩니다.부동산이 필수재라고 생각한다면,싸고 불편한거 선택하면 됩니다.​시장은 차갑고 냉정합니다.우리 모두의 상황을 일일이 헤아려주지 않습니다.부디 자산 상황과 상환 계획을 잘 세우셔서,우리가 알지 못하는 어떤 블랙 스완이 등장하더라도 쫄지 않고 대응할 수 있는충분한 체력을 만드시기를 바랍니다.​좋은 시기도, 어려운 시기도,영원할 것 같던 그 시간도,모두 한 때였습니다.이제 우리는 새로운 국면을 맞이합니다.한 번도 가보지 않은 길,그 누구도 살아남는 방법을 알지 못합니다.매번 바뀌는 시장의 풍파 속에서얇고 길게 오래오래 살아남는저와 여러분이 되었으면 좋겠습니다.​대구 시장을 이해하는데 조금이나마 도움이 되셨기를 바랍니다.오늘 하루도 행복과 행운이 가득하시길 진심으로 기원합니다.​긴 글 상인푸르지오센터파크 읽어주셔서 감사합니다.공감과 댓글은 큰 힘이 됩니다.