자유게시판

#e편한세상명덕역퍼스트마크 .센텀르엘 #대구MBC부지주거복합 #대구MBC부지 #사직힐스테이트 #사직1-6구역 #드파인광안 #남천써밋 #부산부동산 #대구부동산 #모의투자 #부동산공부​1. 단지분석에 앞서 모든분석은 부린이의 시선입니다.2. 개인적인 소견이니 단지에대한 계획적인 폄하나 평가절하의 의도가 없습니다.​​[모의투자배경]센텀르엘 웨이브시티는 광안리 접근성을 기반으로하고있는 상품성으로 12억대 분양된 드파인 광안 이후에 하이엔드 입지상품성으로 대표적인 장점은 아래와 같이 정리할 수 있고, 부산시내 상위 상품성과 희소성을 바탕으로 상위 청약단지로 판단되는데, 예상분양가와 투자수익성을 분석하여 투자성이 있을지에 대한 판단이 필요하 여겨진다.​- 2024년 10월 분양예정- 재송역사(1분)와 센텀시티역(2호선_10분 환승) 접근성이 훌륭하고- 수영강변을 1선조망할 수 있으면서- 센텀 학군지이며 - 부산시내 최고 현대화된 시설의 집적인 신세계백화점을 비롯한 센텀시티 생활권을 직접누리는 것이 가능한 입지속에- 롯데캐슬 .센텀르엘 르엘 하이엔드 브랜드 적용으로 가치격상이 될 곳센텀 르엘(LE:EL) 입지​르엘에 대해서 먼저 알아본다면 이번에 청담 르엘 마킹이된 시그니처 주동과 문주등의 실제 조감도 모습을 통해서 센텀 르엘또한 예상조감도도 전혀근거가 없지 않음을 알 수 있다.​;청담 르엘;센텀 르엘 예상조감도1.대상단지 사전정보분석1-5) 센텀 르엘(LE : EL)센텀르엘 SPEC센텀 르엘은 대략 아래와 같은 상황이며 67층의 건물 높이만을 고려해 보았을 때에도 최고 51층의 센텀파크를 넘어서는 수영강조망 센텀권 하이엔드급의 시그니처 빌딩이 세워질것으로 판단된다.​* 2024년10월 분양 2030년 준공예상* 지하 6층 최고 67층 초고층 설계* 2076세대 대단지* 총 6개동(공동주택) + 1개동 업무시설​센텀 르엘이 평당 5000만원에 분양예정이라는 정보들이 나오고있는 가운데 여느 .센텀르엘 단지와 같이 이는 실제 분양가와 크게 배치된 적이 없거나 오히려 더 상승된 가격에 많이 나오는 모습들을 보여주었기에 5000만원이라는 평당분양가를 그대로 받아들이면 대략 17억 전후의 금액으로 옵션가가 포함된 토탈금액이 나올것으로 보여지고, ​아래와 같은 가격흐름속에서 현재 시장에서는 대표단지들의 10억대 흐름이 지속되고있고 모두 전세매물이 전반적으로 완연한 하락기 대비해서는 확인히 줄어들어 40%가량의 전세매물이 줄어든 현황을 알 수 있다. 그런 상태에서 센텀파크는 전세가격이 5억대로 상승하며 매매가도 동반상승하고있는 흐름이고 해운대자이또한 시간의 문제일 뿐 곧 실현될 기조로 판단된다.​센텀파크가 10억대해운대자이2차가 9~10억대전매갭, 전세매물 수량흐름종합적으로 판단했을 때 현재 평당 5000만원의 분양가로 나올 센텀르엘은 재송동이기는 하지만 센텀권의 생활권을 가지고있는 .센텀르엘 르엘 하이엔드브랜드에 평지를 비롯 브역대 신평까지 기본스펙을 거의다 다 만족한다 보여지는 가치와 더불어 충분히 납득이 되는 가격이라 판단된다.​더군다나 상기와 같이 전세매물의 감소와 아직 상승 회복되지않고있는 단지들의 가격흐름을 보아 추 후 프리미엄이 형성될 수 있는 환경으로도 판단되기에 종합적 가치를 고려 가격적으로 투자하기에 긍정적인 여건이라 여겨진다.​센텀르엘은 연산동 방면으로 이마트 트레이더스를 포함 대량의 식료품을 염가에 취득할수있는 인프라가 갖춰져있는 상태이고 센텀파크 상가와 버스나 철도환승 10분전후인 우동 벡스코, 신세계백화점 상권까지도 평지의 환경속에서 아주 용이하게 접근이 가능한 상태로 보여진다.또한 르엘은 르엘자체적으로 상가상권이 훌륭할 것으로 보여지므로 슬세권적으로도 현재와는 아주 배치되며 향상된 환경으로 탄생할 것으로 생각된다. .센텀르엘 따라 상권인프라적으로 훌륭한 단지로 평가될 수 있다.​학원가또한 마찬가지이다. 상권인프라와 연계되어 동일한 접근성을 바탕으로 연계가 가능한 상태이고 초등학교는 송수초등학교로 배정받을 것으로 판단되는데, 골목과 철도 굴다리 여러 도로 횡단을 해야하다보니 절대거리는 멀지않으나 초품아로 보기에는 무리가 있다 판단된다.중학학군은 송수초로 배정될 시 장산중으로의 배정이 되어 특목고나 학업성취도 측면에서 퍼포먼스가 센텀중 대비 상대적으로 비교열위에 있어 다소 아쉬운 부분이라 판단된다. 그러나 장산중이 특별히 나쁨을 의미하는것은 아니다. 따라 양호하나 아쉬운정도라 보면될것으로 보여진다.사교육 학원가와의 연계성이 다소 떨어지는 것이 아쉬운 부분이라 여겨진다.아직 단지 설계 동배치도가 확인되지 않은 상태에서는 앞동 수영강 1선조망이 나오는 동들이 로열동들일 것이고 평형타입상 대부분 .센텀르엘 대형위주의 배치가 예상됨에 따라 중소형은 2선에 위치하거나 간접적으로 혹은 정방향이 아닌상태로의 조망이 예상은 되고있다.아래는 청담르엘 평형배치도인데 참고한다면 84타입은 이면창을 동반한 타워형과 4BAY 판상형을 가지고 59타입은 타워형이 이면창이 아닌부분이 아쉽다 할 수 있다. 소형 타워형은 향 후 보완되어서 센텀르엘은 적용되지않을까 예상된다. 59타입은 보통 기본 드레스룸이 따로 없는 구조이지만 청담르엘은 해당부분이 기본적용되어있어 개인적으로 특별함이있는것 같다.아래는 청담르엘 평형배치도인데 참고한다면 84타입은 이면창을 동반한 타워형과 4BAY 판상형을 가지고 59타입은 타워형이 이면창이 아닌부분이 아쉽다 할 수 있다. 소형 타워형은 향 후 보완되어서 센텀르엘은 적용되지않을까 예상된다. 59타입은 보통 기본 드레스룸이 따로 없는 구조이지만 청담르엘은 해당부분이 .센텀르엘 기본적용되어있어 개인적으로 특별함이있는것 같다.​앞선 단지분석들에서 밝힌 의견들이지만, 부산시는 2024년도 이후로 지속적으로 입주물량이 줄어드는 구조는 명확한 방향성이고 상당부분이 에코델타시티로 편향된 구조이기 때문에 전체적으로 내륙 원도심 공급이 수요대비 부족한 기조가 계속되는 상태가 펼쳐지지만, ​22,23 년에 많아진 인허가물량에대한 부담이 있기에 PF/고금리 영향으로 취소/연기된 인허가물량도 있어 착공전환률은 낮을수 있으나 28 년 이후의 입주물량이 늘어날 수 있는지에 대한 착공 모니터링이 필요한 상태로 보여지는데, 센텀르엘과 같은 대체가 어려운 상품성과 입지는 순간펄스로 공급이 좀 늘어나더라도 그간의 부족기조와 더불어 충분한 완충작용이 존재한다 보여진다. 따라서 공급증가에 대한 영향성이 덜하다 생각된다.부산 건축인허가 물량최종적으로 종합적으로 부산내 최상위권 입지인 센텀파크를 .센텀르엘 대체할 수 있는 센텀권 초고층 주복의 상징성과 입지적 장점을 바탕으로 5000만원의 일반분양가격은 리저너블(REASONABLE)하다는 생각과 더불어 현재 예상되는 분양가 기준으로 투자메리트가 있다 여겨진다.​분석을 해보니분위기를 보고 대처하되돈있으면 ㄱㄱ 하락장 끝지점에서의 분양으로 보여짐2030년완공으로 건축공정이 길어 인플레이션을 동반한 시세상승 예상됨ㅇㅇ 말해뭐해 최상위 상품성ㅇㅇ 현재분양시장 분위기에서의 가격이나청약시 비싸게 느껴지는건 당연지사하지만입지와 완공까지의 시간, 부산내 메인입지에 가깝기에 살만함​* 금번포스팅 회차와 관련된 발행된 글과 향 후 발행계획 *​​5탄 : 본 글인 센텀 르엘​#e편한세상명덕역퍼스트마크 #대구MBC부지주거복합 #대구MBC부지 #사직힐스테이트 #사직1-6구역 #드파인광안 #남천써밋 #부산부동산 #대구부동산 #모의투자 #부동산공부 #센텀 르엘​​#e편한세상명덕역퍼스트마크 #대구MBC부지주거복합 #대구MBC부지 #사직힐스테이트 #사직1-6구역 #드파인광안 #남천써밋 #부산부동산 #대구부동산 #모의투자 #부동산공부